Les diagnostics avant une vente

Le vendeur d’un bien immobilier a une obligation générale d’information envers l’acheteur sur tous les éléments qui peuvent influer sur sa décision. Et notamment les informations sur la situation sanitaire et environnementale du bien, d’où les différents diagnostics techniques obligatoires lors d’une vente immobilière. 
Ces diagnostics sont rassemblés dans un document unique appelé Dossier de diagnostic technique (DDT).  

Comment faire réaliser ces diagnostics « vente »

Le vendeur doit donc faire appel à un diagnostiqueur certifié et présentant les assurances requises pour faire établir les diagnostics immobiliers (plomb, amiante, performance énergétique…) qui sont annexés au compromis de vente. Exigés par le notaire, les diagnostics doivent être réalisés dès la mise en vente pour renseigner l’annonce et les candidats acheteurs le plus tôt possible. Seuls le métrage loi Carrez et l’état des risques naturels et technologiques peuvent être réalisés par le vendeur.

Le vendeur ne doit pas hésiter à interroger le notaire sur ses obligations exactes, pour éviter d’être tenu pour responsable des conséquences d’une mauvaise information. Le cas échéant, le notaire pourra vous dire si les diagnostics déjà en votre possession sont encore valables pour votre vente.

L’acheteur, lui aussi, doit s’informer sur le bien qu’il compte acquérir, sur ses qualités comme sur ses défauts.

Diagnostics à faire réaliser avant la vente d’un logement dont le permis de construire est postérieur au 1er juillet 1997

Le vendeur doit fournir les diagnostics suivants :

Diagnostics à faire réaliser avant la vente d’un logement dont le permis de construire a été délivré entre le 1er janvier 1949 et le 1er juillet 1997

Le vendeur doit fournir les diagnostics suivants :

Diagnostics à faire réaliser avant la vente d’un logement dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949

Le vendeur doit fournir les diagnostics suivants :

Le vendeur doit également remettre à l’acheteur le carnet d’information du logement (CIL).

Ces diagnostics et information doivent être regroupés dans un dossier qui s’appelle le dossier de diagnostic technique (DDT). Le carnet d’information du logement (CIL) n’a pas l’obligation de figurer dans ce dossier.

Le vendeur doit faire figurer dans la promesse de vente ou l’acte de vente les informations suivantes :

  • Surface privative du lot de copropriété : Loi Carrez ou surface privative d’un lot comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes 
  • Présence d’un risque de mérule (champignon) dans la construction du logement. Ce risque de mérule concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté. L’arrêté est consultable en préfecture ou sur son site internet.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique (DDT), comprend donc jusqu’à 11 documents, et doit obligatoirement être annexé par le vendeur à toute promesse de vente et à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (Code de la construction et de l’habitation, art. L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5). 
Des sanctions sont prévues en cas d’absence de l‘un des documents. Cette absence doit être constatée au moment de l’acte authentique.  

Les frais d‘établissement du diagnostic technique sont normalement à la charge du vendeur car il relève de son obligation d’information. Les parties peuvent cependant prévoir de les imputer à l’acquéreur. 

Ne sont pas obligatoires :

  • le diagnostic internet (le logement permet-il un bon accès à internet ?) ;
  • le diagnostic des moisissures et du taux d’humidité (le logement présente-t-il un taux d’humidité élevé ?) ;
  • le diagnostic acoustique (le logement bénéficie-t-il d’un bon confort phonique ?).

Si l’acheteur veut une information sur ces sujets, il doit directement interroger le vendeur et/ou charger et payer un professionnel pour une étude du logement.

Faut-il faire des travaux avant de vendre une maison ou un appartement ?

Quels que soient ses résultats, aucun diagnostic n’empêche de vendre ni n’impose au vendeur de réaliser des travaux d’amélioration ou de mise aux normes. Les diagnostics ne constituent qu’une obligation d’information et non une obligation de travaux. Mais les diagnostics sont toujours consultés par le candidat acquéreur qui va les prendre en compte pour forger sa décision d’acheter puis évaluer le prix de son offre. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est conseillé de faire établir les diagnostics dès la mise en vente pour que le candidat acheteur en dispose le plus tôt possible.

Le coût global du dossier de diagnostics technique varie selon :

  • le nombre de diagnostics à réaliser qui varie selon la situation géographique du logement et sa date de construction ;
  • la superficie du logement. Le temps passé pour réaliser l’ensemble des diagnostics, d’autant plus long que la surface est grande, compte dans la facture !

Les prix varient de 200 € à 1000 € pour un dossier complet, selon que le bien est un studio récent, ou une maison individuelle ancienne et non raccordée au tout-à-l’égout. Ces coûts sont déductibles de la plus-value immobilière.

Les diagnostics immobiliers, une protection contre la découverte ultérieure de vices cachés

Dans toute vente de logement entre particuliers, le notaire va rédiger une clause dite de « non-garantie des vices cachés » du type : « L’acheteur devra prendre le logement dans l’état dans lequel il se trouve actuellement, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et, notamment pour mauvais état de la construction, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés ».

Cela signifie que l‘acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur de bonne foi en cas de découverte d’un vice caché. Par conséquent :

  • si tous les diagnostics obligatoires sont annexés au compromis de vente, le vendeur est protégé. Par exemple, l’acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur en raison du coût des travaux de désamiantage puisqu’il lui a été remis un diagnostic amiante ;
  • par contre, en l’absence lors de la vente d’un ou plusieurs diagnostics obligatoires, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L’acheteur peut alors demander la nullité de la vente, y compris devant le tribunal, ou une diminution du prix.

Ne pas oublier qu’au-delà des diagnostics obligatoires, d’autres informations sont utiles à l’acheteur. Comme le règlement de copropriété, les éventuelles servitudes… Il faut de manière générale s’intéresser au bien, à son historique et à son environnement.

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