Ce document est prévu par l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique. Il est obligatoire si la maison mise en vente n’est pas raccordée au réseau d’assainissement collectif, et doit alors faire partie du Dossier de diagnostic technique (DTT) lors d’une vente.

L’assainissement a pour fonction principale de collecter les eaux usées, puis de les débarrasser des pollutions dont elles se sont chargées avant de rejeter l’eau épurée dans le milieu naturel. Le réseau individuel concerne les maisons qui ne sont pas raccordées au réseau d’égout. C’est la commune qui en assure le contrôle. Le système se compose d’un dispositif de collecte des eaux usées, une fosse dite toutes eaux qui assure un prétraitement anaérobie, un dispositif d’épuration par épandage et un système de rejet par dispersion dans le sol.

Le diagnostic assainissement, pour lutter contre l’insalubrité et les pollutions

La France compte environ 5 millions de logements disposant d’un système d’assainissement non collectif (dont 80 % seraient défectueux et/ou mal entretenus) et près de 600 000 logements rejettent leurs eaux usées directement dans la nature. Cette situation est source de pollution des sols, cours d’eau et nappes phréatiques. Fort de ce constat, l’assainissement est désormais une priorité parmi les préoccupations écologiques.

Pour améliorer cette situation, la loi sur l’eau du 30 décembre 2006, complétée par la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010, a créé le diagnostic assainissement. Il porte sur le contrôle des installations d’assainissement non collectif, pour :

• protéger les parties à la vente : l’acheteur est toujours mieux informé sur l’état du logement et le vendeur évite toute mise en jeu de sa responsabilité contractuelle ;
• améliorer progressivement l’état des installations puisque les travaux de mise aux normes éventuellement nécessaires doivent être obligatoirement réalisés.

Contenu : il s’agit d’une vérification du fonctionnement et de l’entretien de l’installation individuelle d’assainissement. Ce diagnostic doit donc être réalisé sur les systèmes d’assainissement individuel autonome appelés communément fosses toutes eaux, bac à graisses, tranchées ou lit d’épandage, septique, etc. Si tout est conforme il n’y a pas de préconisations particulières. Sinon, le rapport peut préciser les travaux à effectuer pour éliminer les dangers sur la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement Le diagnostic assainissement peut devenir contraignant en cas de vente du bien.

Biens concernés : tous les immeubles bâtis, y compris les maisons individuelles, non raccordés au réseau public.

Validité du document : 3 ans.

Sanctions en cas de non-présentation (art. L 271-4 CCH)  : en l’absence de document datant de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En cas de non-conformité de l’installation lors de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d’un an après la signature.

Comment obtenir un diagnostic assainissement

C’est le Service public d’assainissement non collectif (Spanc) qui réalise le contrôle. Seul le Spanc possède cette compétence. Les coordonnées du service sont disponibles en mairie. Le diagnostic assainissement consiste, sur la base des documents fournis par le propriétaire de la maison et lors d’une visite sur place, à :

• identifier, localiser et caractériser les dispositifs constituant l’installation notamment les drains et le puits perdu ;
• repérer l’accessibilité et les défauts d’entretien et d’usure éventuels ;
• vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires en vigueur lors de la réalisation ou la réhabilitation de l’installation ;
• constater que le fonctionnement de l’installation ne crée pas de risques environnementaux, de risques sanitaires ou de nuisances ;
• pour les installations réalisées ou réhabilitées depuis le 1er janvier 1999, vérifier l’adaptation de la filière réalisée ou réhabilitée au type d’usage, aux contraintes sanitaires et environnementales, aux exigences et à la sensibilité du milieu, aux caractéristiques du terrain et à l’immeuble desservi.

A l’issue du contrôle, le propriétaire reçoit de la commune un rapport de visite : c’est ce rapport qui devra, en cas de vente, être joint au compromis de vente puis à l’acte de vente.

Compte tenu du coût des travaux pouvant être nécessaires (le coût moyen des travaux de réhabilitation d’une installation est de plus de 7 000 €) et du faible délai pour les réaliser, les candidats acquéreurs auront intérêt à consulter attentivement ce diagnostic et à en tenir compte dans leur négociation du prix de vente. Ils peuvent demander un délai supplémentaire de 7 jours pour se rétracter sans pénalité ou renégocier le prix de vente à la baisse.

Le coût du diagnostic assainissement (on parle de « redevance »), toujours supporté par le propriétaire vendeur, varie selon les communes ; il est souvent compris entre 100 € et 150 €.

Renseignez-vous sur ces autres diagnostics :