Pour louer un logement vide ou meublé, le propriétaire bailleur doit annexer au bail au moins deux diagnostics : l’état des risques naturels et technologiques et la performance énergétique (DPE). Selon les cas, il doit ajouter les diagnostics plomb, électricité et gaz. De plus, certaines informations doivent être communiquées au locataire, à la conclusion du contrat.
Le respect de ces obligations prévues par la loi permet de louer sereinement et d’éviter d’inutiles litiges avec le locataire.
Les diagnostics obligatoires en location vide et meublée
Pour toute location d’habitation (vide ou meublée, résidence principale ou secondaire, de longue ou courte durée), tout propriétaire bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de bail, pour lui donner une information complète sur le logement.
Ces diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :
- l’état des risques naturels et technologiques (ERT), qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d’exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques.
- le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui renseigne sur le degré d’isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage.
- le constat des risques d’exposition au plomb (CREP), qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb.
- les états de les installations intérieures d’électricité et de gaz, qui évaluent les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
- depuis le 1er juin 2020, l’information sur les nuisances sonores aériennes, si le logement est située dans une commune proche d’un aéroport.
Les diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail. Le DPE, lui, doit être le premier à être réalisé : son résultat doit figurer sur l’annonce immobilière.
Contrairement aux cinq autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l’absence d’amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n’est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sauf pour la location d’une maison individuelle. La réalisation du diagnostic amiante reste donc impérative.
Tous les diagnostics sont fournis, soit sous la forme d’un dossier papier annexé au bail, soit, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée (par exemple en pièces jointes d’un courrier électronique), sauf opposition explicite du locataire.
S’ils n’ont pu être fournis lors de la conclusion du bail, ils doivent être adressés au locataire dans les plus brefs délais.
En revanche, les diagnostics ne sont pas à fournir lors d’une tacite reconduction. Cela signifie que tous les trois ans (en location vide) ou tous les ans (en location meublée), les diagnostics ne doivent en aucun cas être remis de nouveau au locataire.
Comment obtenir les diagnostics nécessaires à la mise en location
Les diagnostics de performance énergétique, gaz et électricité ainsi que le constat des risques d’exposition au plomb sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié. Ce dernier peut également réaliser l’état des risques naturels et technologiques.
Le coût des diagnostics est déductible des revenus locatifs (lorsque le propriétaire bailleur opte pour le régime réel d’imposition, en cas de location meublée).
Les informations obligatoires en location vide et meublée
Lorsque le logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, le propriétaire bailleur doit, en plus de la fourniture des diagnostics immobiliers proprement dits, informer le locataire sur ces points :
- la surface habitable du logement , dite « surface loi Boutin »;
- les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- l’éventuel versement dû par le locataire d’une contribution au partage de l’économie de charges.
De plus, si :
- le logement loué dispose d’une installation de récupération des eaux de pluie, les modalités de fonctionnement de ces équipements.
- le logement loué dispose d’une piscine privée enterrée (ou semi-enterrée) non close, l’existence d’un dispositif de sécurité réglementaire (obligatoire depuis le 1er janvier 2006).
Ces informations sont à communiquer, que le logement soit loué vide ou meublé.
Les diagnostics pour les autres locations
Pour les locations autres que d’habitation (baux professionnels et commerciaux, location de garage ou de terrain) :
- l’état des risques naturels et technologiques doit toujours être annexé au bail lors de sa signature ;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit toujours être annexé au bail lors de sa signature, sauf s’il s’agit d’un contrat de bail rural, d’une location saisonnière, d’une location dépourvue d’un moyen de chauffage (un emplacement de stationnement par exemple) ou, bien évidemment, d’un bien non bâti (un terrain). Par ailleurs, les étiquettes énergie et climat (les deux lettres qui figurent dans le DPE) doivent être mentionnées dans l’annonce de location ;
- le diagnostic amiante doit être réalisé (sauf pour les terrains) puisqu’il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande.